Vilka rättigheter har andrahandshyresgäst utan kontrakt?

Det kan vara en plötslig uppsägning, krav på höjd hyra eller en misstanke om att hyran är orimligt hög. Då uppstår den obehagliga frågan: vilka rättigheter har du egentligen när inget står på papper?

Finns ett avtal även utan papper

Ett hyresavtal kan ingås muntligt och är juridiskt giltigt. Sveriges domstolar och hyresnämnden utgår från hur upplåtelsen fungerat i praktiken, inte bara från om ett kontrakt finns. Ett skriftligt avtal gör situationen tydligare, men avsaknaden av kontrakt betyder inte att du står helt utan rättigheter.

Problemet är bevisningen. När ord står mot ord väger dokumentation tungt. Betalningar via bank eller Swish, sms där hyran nämns, mejl om inflyttning eller uppsägningstid samt meddelanden om vad som ingår i hyran kan tillsammans visa att ett hyresförhållande funnits och på vilka villkor. Även annonser, skärmdumpar och vittnesuppgifter kan få betydelse. Ju mer sammanhängande bild du kan visa, desto starkare står du.

När förstahandshyresgästen saknar tillstånd

För hyresrätter krävs tillstånd från fastighetsägaren eller Hyresnämnden för andrahandsuthyrning. Saknas tillstånd riskerar förstahandshyresgästen att få sitt kontrakt uppsagt. Om det sker påverkar det även dig, eftersom du saknar egen rätt gentemot fastighetsägaren.

Som andrahandshyresgäst kan du alltså tvingas flytta även om du skött hyran, varit ordningsam och bott där länge. Du kan inte kräva att få bo kvar eller ta över kontraktet bara för att uthyrningen varit olovlig. Däremot påverkar tillståndsfrågan inte din rätt att kräva tillbaka oskälig hyra för tiden du bott där.

Uppsägningstid och besittningsskydd utan kontrakt

Uppsägningstid utan kontrakt avgörs av vad ni faktiskt avtalat och vad som går att visa. Finns det meddelanden där ni kommit överens om exempelvis en månads uppsägningstid kan det gälla även utan skriftligt avtal. Saknas sådan dokumentation blir det ofta ord mot ord, vilket kan försvaga din position.

Efter två års sammanhängande boende kan en andrahandshyresgäst i vissa fall få besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen. Det innebär att du inte kan sägas upp utan saklig grund när hyrestiden löper ut. Besittningsskyddet gäller dock aldrig mot fastighetsägaren. Förlorar förstahandshyresgästen sitt kontrakt upphör även ditt besittningsskydd.

Vid bostadsrättsupplåtelser gäller avtalet mellan dig och bostadsrättshavaren. Även där kan ett muntligt avtal vara giltigt, men utan skriftlighet blir det svårare att bevisa villkor om uppsägning och ansvar.

Hyra och återbetalning om du betalat för mycket

Har du betalat oskälig hyra kan du ha rätt till återbetalning även om inget kontrakt skrevs. För hyresrätter i andra hand ska hyran vara skälig i förhållande till förstahandshyran, med begränsade påslag för möbler och faktiska kostnader. Extra avgifter utan stöd i lag, exempelvis administrativa påslag, är inte tillåtna.

Utan kontrakt blir betalningshistoriken central. Kontoutdrag, Swish-historik och meddelanden som visar hyrans storlek kan räcka för att Hyresnämnden ska pröva frågan. Det är vad du faktiskt betalat som väger tyngst. Har du hyrt via ett uthyrningsföretag eller mellanhand kan deras villkor och fakturor också fungera som bevisning.

Vi på Orimlig Hyra hjälper andrahandshyresgäster som betalat för mycket. När vi köpt ditt krav tar vi över processen och driver ärendet vidare på vår risk. Se så funkar för mer information om hur det går till.

Praktiska steg som stärker din position

Be alltid om att få se tillstånd för andrahandsuthyrningen om bostaden är en hyresrätt. För bostadsrätter ska det finnas styrelsebeslut eller tillstånd från Hyresnämnden. Finns inget tillstånd ökar risken att du måste flytta, men det påverkar inte rätten att kräva tillbaka överhyra.

Sammanfatta vad ni kommit överens om och be motparten bekräfta via sms eller mejl. Det kan vara avgörande vid en tvist. Dokumentera bostadens skick vid inflytt och utflytt med bilder och filmer så att du inte får krav för gamla skador. Betala hyran spårbart och undvik kontanter.

Får du besked om omedelbar avflyttning, begär alltid skriftlig motivering och hänvisa till den uppsägningstid ni faktiskt avtalat. Påstår uthyraren att du bara varit inneboende, samla bevis på självständigt nyttjande, exempelvis egen nyckel, postadress, regelbundna betalningar och att du haft tillgång till hela bostaden. Hyresnämnden tittar på hur boendet fungerat i praktiken, inte vad det kallats i ett sms.

Genom att samla kvitton, meddelanden och bilder från första dagen stärker du din position avsevärt. Även utan kontrakt kan du ha rätt till både uppsägningstid och återbetalning – men bara om du kan visa hur upplåtelsen faktiskt sett ut.