I vardagligt tal blandas ockerhyra ibland ihop med oskälig hyra, men juridiskt är begreppen skilda. Oskälig hyra handlar om att du betalar mer än vad bostaden rimligen är värd och kan därför prövas av Hyresnämnden.
Ockerhyra antyder däremot ett brottsligt förfarande där någon medvetet utnyttjar en persons svåra situation för egen vinning. För den som hyr i andra hand är det nästan alltid den förstnämnda frågan som blir aktuell.
En hyra är oskälig om den klart avviker från bruksvärdet, det vill säga den hyra som likvärdiga lägenheter har. För en hyresrätt får förstahandshyresgästen som regel inte ta ut mer än ordinarie hyra. Ett påslag på högst femton procent godtas om bostaden är fullt möblerad. Kostnader för el, bredband eller parkering kan läggas till om de motsvarar verkliga utgifter. Är du inneboende ska hyran spegla den del av bostaden du använder.
Ocker är något helt annat. Brottet förutsätter att hyresvärden utnyttjar din trångmål, beroendeställning eller okunskap för att kräva betalning som står i uppenbart missförhållande till vad du får. Det räcker alltså inte med en hög hyra. Dessutom kriminaliserades det år 2019 att hyra ut en hyresrätt utan tillstånd samtidigt som man tar ut oskälig hyra, vilket kan leda till böter eller i grova fall fängelse.
Som andrahandshyresgäst ansöker du i regel hos Hyresnämnden om att få hyran sänkt och överhyra återbetald. För avtal tecknade efter sista september 2019 kan du normalt få tillbaka överhyran för två år bakåt i tiden, om din ansökan lämnas in senast tre månader efter utflyttning. För äldre avtal gäller andra frister.
Hyresnämnden bedömer bostadens storlek, skick, läge och utrustning och jämför med liknande lägenheter. För hyresrätter är tumregeln enkel: samma hyra som på förstahandskontraktet plus ett möjligt möbleringstillägg när det är motiverat samt faktiska driftskostnader. Vill du fördjupa dig finns fler exempel i vår kunskapsbank.
Om du saknar besittningsskydd, vilket du oftast gör när du bott kortare tid än två år, bör du ordna nytt boende innan du inleder en tvist. Du kan först prata med hyresvärden för att söka en frivillig lösning, men låt inte tidsfristerna löpa ut.
Vid uthyrning av bostadsrätt eller villa prövas hyran mot kapitalkostnad och drift, inte mot bruksvärde. Du kan få hyran sänkt framåt men sällan retroaktiv återbetalning. Därför är det viktigt att begära prövning i tid. Hyr du via ett uthyrningsföretag kan särskilda villkor förekomma. Läs avtalet noggrant och spara kvitton och kontoutdrag för alla betalningar.
Enbart en hög hyra räcker alltså inte för att ocker ska föreligga. Det krävs att värden medvetet utnyttjar att du befinner dig i en utsatt situation och tar ut ersättning som är uppenbart orimlig jämfört med vad du får. Din praktiska väg som hyresgäst är därför oftast att visa att hyran är oskälig enligt bruksvärdet och begära återbetalning.
För möblerade kontrakt prövas tillägget separat. Upp till femton procent kan godtas om lägenheten är möblerad i samtliga rum. Tillägg för el, bredband och parkering ska motsvara faktiska kostnader. Dokumentera därför hyresavtal, kvitton och vad som ingår varje månad så att Hyresnämnden får ett tydligt underlagl. På vår sida så funkar det beskriver vi processen steg för steg.
Vi på Orimlig Hyra ser till att andrahandshyresgäster får tillbaka överhyra utan att behöva ta hela juridiken själva. Du laddar upp avtal och betalningsunderlag, vi analyserar dem och kan köpa ditt krav och föra processen vidare.
Om du är internationell student eller expat och inte känner till bruksvärdet, möbleringstillägget eller återbetalningsreglerna bör du redan nu spara kontoutdrag, hyresavtalet och en lista över vad som ingått varje månad. Tidsfristen på tre månader börjar nämligen löpa samma dag du lämnar nycklarna, och då behöver allt underlag finnas lättillgängligt.
Följer du dessa råd står du starkare om din hyra behöver prövas och kan snabbt visa att den är oskälig, även om det inte når upp till nivån för brottet ocker.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!