Hur räknar man skälig andrahandshyra?

För hyresrätt gäller hyreslagen, medan bostadsrätter och villor i många fall omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad. Här går vi igenom hur du räknar och vad du bör vara uppmärksam på.

Hyresrätt i andra hand

Vid uthyrning av hyresrätt i andra hand är utgångspunkten den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar. Den får som huvudregel inte överskridas. Om bostaden hyrs ut möblerad får uthyraren göra ett möbleringstillägg. Det accepteras normalt upp till 10 procent, förutsatt att bostaden är fullt möblerad och att möblerna håller normal standard.

Ett sparsamt möblerat hem motiverar inte ett fullt påslag. Utöver detta får endast faktiska kostnader läggas till. Det kan till exempel vara el, bredband eller parkeringsplats. Påslaget ska motsvara den verkliga kostnaden, inte ett schablonbelopp utan underlag.

Hyrs bara ett rum ut ska hyran stå i proportion till den yta och de gemensamma utrymmen som den boende får använda. Det innebär att både den privata ytan och andel av kök, badrum och andra gemensamma utrymmen ska beaktas.

Exempel:

Förstahandshyran är 8 000 kronor. Ett möbleringstillägg på 10 procent motsvarar 800 kronor. Tillkommer el 200 kronor och bredband 300 kronor blir hyran 9 300 kronor. Om hyran ligger betydligt högre utan att det finns stöd i faktiska kostnader kan den bedömas som oskälig.

För avtal som tecknats efter 1 oktober 2019 kan överhyra normalt krävas tillbaka upp till två år bakåt från den dag en ansökan lämnas in. Har du flyttat måste ansökan göras senast tre månader efter att hyresförhållandet upphörde.

Bostadsrätt och villa

Vid uthyrning av bostadsrätt eller villa gäller delvis andra regler. Hyran ska då vara kostnadsbaserad och bestå av:

• En skälig avkastning på bostadens marknadsvärde

• Faktiska driftskostnader, till exempel månadsavgift, el, vatten och bredband

Avkastningen ska vara rimlig i förhållande till marknadsläget. Det finns ingen exakt procentsats i lag, utan bedömningen görs utifrån vad som anses skäligt. Amortering och privata lånekostnader får inte räknas in i hyran.

Även här kan ett möbleringstillägg godtas om bostaden är möblerad. Till skillnad från hyresrätt kan hyran för bostadsrätt och villa normalt bara sänkas framåt i tiden. Retroaktiv återbetalning medges som regel inte enligt detta regelverk.

Hyr du via uthyrningsföretag?

Det blir allt vanligare att lägenheter hyrs ut genom uthyrningsföretag. Även i dessa fall gäller reglerna om skälig hyra. Företag får inte ta ut högre hyra än vad lagen tillåter bara för att upplägget är kommersiellt.

Om du är osäker på om du hyr av en privatperson eller ett uthyrningsföretag kan det påverka hur ansvaret bedöms. Läs mer om detta under uthyrningsföretag.

Vanliga fallgropar

• Möbleringstillägg över 15 procent vid hyresrätt

• Påslag för el eller bredband som överstiger faktiska kostnader

• Att inkludera amortering eller privata räntor i hyran för bostadsrätt

• Att inte proportionera hyran när endast ett rum hyrs ut

Undviker du dessa misstag minskar risken för framtida tvist.

Så agerar du om hyran känns för hög

• Fastställ vilken lag som gäller för din bostad

• Räkna ut vad som är skälig hyra enligt modellen ovan

• Spara hyresavtal och betalningsunderlag

• Begär rättelse skriftligen

Om ni inte når en överenskommelse kan du ansöka om prövning hos Hyresnämnden. Du kan göra det under pågående hyrestid eller, om du har flyttat, inom tre månader.

Vill du slippa driva processen själv kan Orimlig Hyra ta över ärendet. Du laddar upp ditt avtal och dina betalningar, vi gör en juridisk bedömning och kan, om förutsättningarna är rätt, köpa ditt krav och betala ut ersättning inom 48 timmar. Därefter driver vi processen vidare på egen risk.

Läs mer om hur det fungerar under så funkar det och ta del av våra villkor innan du skickar in ditt ärende.

Att räkna rätt från början och agera i tid är avgörande. Ju tidigare du granskar hyran, desto större är möjligheten att få tillbaka det du betalat för mycket.