För att hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs i regel tillstånd. Hur länge uthyrningen får pågå beror på vilka skäl som ligger bakom ansökan och vilket beslut som fattas av hyresvärden eller Hyresnämnden.
Det är viktigt att ha kontroll över både tillståndets giltighetstid och villkoren under perioden, eftersom en otillåten uthyrning kan få allvarliga konsekvenser. En andrahandsuthyrning är alltid tidsbegränsad. Den som hyr ut behåller ansvaret gentemot hyresvärden under hela perioden. Det innebär att både tillståndet och hyran måste vara korrekta från början och fortsätta vara det under hela uthyrningstiden, tt ha ett godkännande innebär inte att du kan bortse från övriga regler. Läs även vad är en skälig hyra i andra hand?
För en hyresrätt krävs skriftligt tillstånd från hyresvärden. Ansökan ska ange skälet till uthyrningen och hur länge den är tänkt att pågå. Vanliga skäl kan vara arbete eller studier på annan ort, provsamboende eller tillfällig utlandsvistelse. Om hyresvärden avslår ansökan kan frågan prövas av Hyresnämnden.
Tillstånd beviljas alltid för en bestämd period. Det kan handla om exempelvis sex månader eller ett år, beroende på situationen. Det finns ingen automatisk rätt att hyra ut utan godkännande, och det finns heller ingen rätt att förlänga utan ett nytt beslut. Om behovet av uthyrning kvarstår när perioden löper ut måste en ny ansökan lämnas in innan det tidigare tillståndet upphör. Låter man perioden passera utan giltigt beslut räknas det som otillåten andrahandsuthyrning.
Bor någon kvar utan giltigt tillstånd kan det i allvarliga fall leda till att förstahandskontraktet sägs upp. Sedan 2019 är reglerna skärpta, vilket innebär att otillåten uthyrning kan få snabbare och mer långtgående konsekvenser än tidigare. Förstahandshyresgästen är dessutom alltid betalningsansvarig gentemot fastighetsägaren. Om andrahandshyresgästen inte betalar hyran, stör grannar eller orsakar skador är det alltså förstahandshyresgästen som står ansvarig.
Vid längre uthyrningar är det särskilt viktigt att känna till tvåårsgränsen. Om en andrahandshyresgäst bor i en hyresrätt under mer än två år i följd kan besittningsskydd uppstå. Det innebär att andrahandshyresgästen i vissa fall kan få rätt att bo kvar även om uthyraren vill avsluta avtalet.
För att undvika detta krävs ett giltigt avstående från besittningsskydd, vilket ska upprättas innan uthyrningen påbörjas. Planerar du en längre uthyrning bör avtalet därför ses över i god tid innan tvåårsgränsen passeras. Ett korrekt upprättat avtal minskar risken för framtida tvister och oväntade juridiska problem.
Oavsett hur länge uthyrningen pågår måste hyran vara skälig under hela perioden. För hyresrätt innebär det att hyran ska motsvara förstahandshyran. Om bostaden är möblerad får ett möbeltillägg göras enligt 5, 10 eller 15 procent beroende på möbleringsgrad. Fem procent kan vara aktuellt vid delvis möblering, tio procent vid fullt möblerad bostad och upp till femton procent om möbleringen är mer omfattande eller av högre standard.
Utöver detta får endast faktiska kostnader för exempelvis el, internet, vatten eller parkering läggas till. Kostnaderna ska kunna styrkas. Det är inte tillåtet att göra vinst på att hyra ut en hyresrätt i andra hand.
Tas en för hög hyra ut kan andrahandshyresgästen ansöka om prövning hos Hyresnämnden eller läsa mer om hur processen går till under så funkar det. För avtal som ingåtts efter 1 oktober 2019 kan återbetalning omfatta upp till två år bakåt från ansökningsdagen, förutsatt att ansökan lämnas in senast tre månader efter utflyttning. En godkänd uthyrning innebär alltså inte att hyran automatiskt är korrekt. Tillstånd och hyresnivå är två separata frågor som bedöms var för sig.
En förlängning kräver alltid nytt godkännande. Ansök därför i god tid innan det tidigare tillståndet upphör och vänta inte tills perioden redan löpt ut. Hyresvärden eller Hyresnämnden gör en ny bedömning baserad på de skäl som anges. Se till att dokumentera:
Tydlig dokumentation minskar risken för problem om uthyrningen senare ifrågasätts. En korrekt hanterad andrahandsuthyrning kräver planering, tydliga avtal och löpande kontroll av både tidsgränser och hyresnivå.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!