När du hyr ut eller hyr en möblerad bostad i andra hand är det lagens regler som styr vilken hyra som är skälig, inte tillfälliga marknadspriser. Beräkningen ser olika ut för hyresrätt och bostadsrätt och påverkas dessutom av vad som faktiskt ingår i hyran.
Nedan följer huvudprinciperna och konkreta exempel så att du varken betalar eller tar ut för mycket.
För hyresrätter utgår man alltid från lägenhetens förstahandshyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Det är inte tillåtet att göra vinst på att hyra ut en hyresrätt i andra hand. Om bostaden är möblerad får ett påslag göras beroende på hur omfattande möbleringen är. I praktiken tillämpas ofta följande nivåer:
Därutöver får endast faktiska kostnader för el, bredband, vatten, parkeringsplats och liknande nyttigheter läggas till. Kostnader för hemförsäkring får inte läggas på hyran. Har hyresvärden godkända tillval, till exempel tvättmaskin, kan deras verkliga månadskostnad räknas med. Hyr du bara ett rum ska hyran stå i rimlig proportion till den boyta och standard du faktiskt använder.
Exempel hela lägenheten: förstahandshyra 8 000 kronor. Vid fullt möblerad bostad kan ett påslag på 10 procent göras, alltså 800 kronor. El och bredband kostar 300 kronor vardera och läggs till. En skälig hyra blir då 9 400 kronor. Om bostaden är möblerad med mer exklusiv inredning kan 15 procent vara aktuellt, vilket skulle ge 9 800 kronor.
Exempel enbart rum: förstahandshyra 12 000 kronor för en trea. Du hyr ett av rummen och delar kök och badrum. En tredjedel av hyran blir 4 000 kronor. Är rummet fullt möblerat kan ett påslag på 10 procent, alltså 400 kronor, vara rimligt. Lägg till faktisk elkostnad, exempelvis 200 kronor, och skälig hyra landar på cirka 4 600 kronor.
Tas en högre hyra ut än vad reglerna medger kan det röra sig om överhyra. För avtal som tecknats efter 1 oktober 2019 kan överhyra normalt krävas tillbaka upp till två år bakåt från den dag ansökan lämnas in, förutsatt att ansökan görs senast tre månader efter att avtalet upphört.
För bostadsrätter och villor gäller lagen om uthyrning av egen bostad, ibland kallad privatuthyrningslagen. Hyran ska motsvara driftskostnader plus en skälig kapitalkostnad som beräknas på bostadens marknadsvärde.
Driftskostnader kan vara månadsavgift, el, vatten och bredband. Kapitalkostnaden ska vara rimlig i förhållande till marknadsläget. Amortering och privata räntekostnader får inte läggas på hyran.
Möblering kan motivera ett tillägg, men hyran får inte bli tydligt högre än vad kostnadsunderlaget motiverar. Vid denna upplåtelseform kan Hyresnämnden normalt bara sänka hyran framåt i tiden, inte besluta om retroaktiv återbetalning.
En bostad räknas som möblerad när du kan flytta in utan egna möbler. Säng, soffa, bord och grundläggande köksutrustning är typiska exempel. Är lägenheten bara delvis inredd ska möbeltillägget anpassas nedåt. För nyttigheter som el, bredband, parkering och tv får endast faktiska kostnader tas ut. Spara därför fakturor så att du kan visa underlag vid behov.
Vanliga misstag vid hyresrätt är att ta ut högre möbeltillägg än vad möbleringen motiverar eller att använda schablonbelopp för el och bredband utan underlag. Ett annat fel är att ta samma hyra för ett möblerat rum som för en egen lägenhet. Misstänker du överhyra i en hyresrätt kan du ansöka om prövning hos Hyresnämnden. För bostadsrätt kan hyran prövas framåt i tiden. Hyr du genom ett uthyrningsföretag gäller samma regler för hyresrätt: förstahandshyra plus skäliga tillägg. Är du osäker finns fler guider i vår kunskapsbank.
Vi på Orimlig Hyra hjälper dig som hyrt en hyresrätt i andra hand och misstänker överhyra. Du laddar upp kontrakt och betalningar, vi gör en juridisk bedömning och kan ta över ditt krav. Läs mer under så funkar det och ta del av våra villkor. Ett enkelt test är att anteckna tre siffror: förstahandshyra, möbeltillägg enligt möbleringsgrad och faktiska nyttigheter som el och bredband. Addera dem och jämför med vad du betalar. Ligger din hyra klart högre finns skäl att gå vidare.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!