Misstänker du att hyran för ditt rum i andra hand är för hög? Vid uthyrning av rum i en hyresrätt gäller tydliga regler för vad som får tas ut i hyra.
Grundprincipen är att du som hyr ett rum endast ska betala din andel av förstahandshyran, med tillägg för ett begränsat möbleringspåslag och faktiska kostnader för exempelvis el, internet och liknande. Påslag som går utöver detta saknar normalt stöd i lagen och riskerar att bedömas som överhyra av Hyresnämnden.
Att hyran kallas överhyra innebär att den anses oskälig i förhållande till vad förstahandshyresgästen själv betalar. Det gäller oavsett om rummet hyrs ut tillfälligt eller under längre tid, och oavsett om avtalet kallas inneboende eller andrahandsuthyrning
Utgångspunkten för all bedömning är den hyra som förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren. När du hyr ett rum och delar kök, badrum och andra gemensamma utrymmen ska du betala en proportionell del av lägenhetens totala hyra. Bedömningen görs utifrån hur stor del av bostaden du faktiskt använder, både när det gäller ditt privata rum och din andel av gemensamma ytor.
Om två personer bor i en tvårumslägenhet är det ofta rimligt att hyran delas lika. Använder du däremot endast ett mindre sovrum och har begränsad tillgång till gemensamma ytor kan din andel vara lägre än hälften. Vid en prövning vägs både bostadens storlek och hur utrymmena används in i helhetsbedömningen.
Om rummet är möblerat får uthyraren göra ett påslag på hyran. I praxis accepteras normalt ett möbleringspåslag på upp till cirka femton procent av din andel av förstahandshyran. För att ett påslag i den övre delen av spannet ska vara skäligt krävs vanligtvis att rummet är fullt möblerat och inflyttningsklart, med exempelvis säng, madrass, förvaring, bord, stol och fungerande belysning.
Är möbleringen enklare, till exempel om vissa möbler saknas eller håller låg standard, bör påslaget vara lägre. Möbleringspåslaget ska spegla den faktiska nyttan av möblerna, inte fungera som ett generellt extra tillägg till hyran.
Utöver möblering får uthyraren ta betalt för faktiska driftkostnader som el, bredband, tv eller parkering, men endast i den utsträckning dessa kostnader verkligen uppstår. Kostnaderna ska dessutom fördelas proportionellt mellan de boende. Om el och internet exempelvis kostar 700 kronor per månad för hela lägenheten och två personer bor där, är 350 kronor per person ett rimligt tillägg.
Exempel på hur en skälig rumshyra räknas ut
Anta att förstahandshyran för en tvårumslägenhet är 9 000 kronor i månaden och att du hyr ett möblerat sovrum. Din andel av hyran bedöms till hälften, vilket motsvarar 4 500 kronor. Ett möbleringspåslag på femton procent av din andel blir då 675 kronor. El och internet kostar totalt 700 kronor per månad och delas lika mellan två boende, vilket ger 350 kronor.
Den skäliga hyran för rummet blir därmed 4 500 + 675 + 350 = 5 525 kronor. Om uthyraren i stället tar ut 7 000 kronor utan att det finns ytterligare faktiska kostnader är mellanskillnaden sannolikt överhyra. Saknas full möblering eller om möblerna håller låg standard kan möbleringspåslaget behöva sänkas ytterligare, vilket förstärker bedömningen.
Det förekommer att andrahandsavtal innehåller olika typer av extraavgifter som inte har stöd i lag eller praxis. Vanliga exempel är schablonpåslag för slitage eller städning, administrationsavgifter som inte motsvarar en verklig kostnad, extra procentpåslag med hänvisning till attraktivt läge samt engångsavgifter som bakas in i hyran.
Vid uthyrning av hyresrätter bedöms sådana påslag i regel som oskäliga. Förstahandshyran och bruksvärdet är styrande, och hyran får inte höjas genom godtyckliga tillägg.
Om du har betalat mer än vad som är skäligt kan överhyran prövas av Hyresnämnden. För avtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019 kan hyran prövas upp till två år bakåt från ansökningsdagen. Har du redan flyttat ut behöver ansökan lämnas in inom tre månader från det att avtalet upphörde. Bor du kvar i bostaden kan nämnden även fastställa en lägre hyra som gäller framåt.
Vid prövningen görs en helhetsbedömning där förstahandshyran, din andel av bostaden, möblering och faktiska kostnader vägs samman för att avgöra om hyran varit skälig.
Börja med att gå igenom avtalet och vad som ingår i hyran. Jämför sedan den hyra du betalar med förstahandshyran, möbleringen och de faktiska driftkostnaderna enligt modellen ovan. Om hyran tydligt överstiger vad som kan anses skäligt finns det goda förutsättningar att få den prövad.
Vill du veta exakt hur processen går till steg för steg kan du läsa så funkar det.Vi bedömer om ditt ärende berättigar till återbetalning, betalar ut pengar direkt och tar över hela processen på egen risk. I vår kunskapsbank finns fler artiklar som fördjupar hur överhyra bedöms och vad som räknas som skälig hyra vid uthyrning av rum.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!