Betalar du mer i andra hand än vad plånboken tål och undrar vad lagen säger om saken? Reglerna är nationella, men när hyran äter upp hela CSN eller större delen av lönen känns frågan högst lokal. Huvudregeln är enkel: hyran ska vara skälig.
För en hyresrätt innebär det att den normalt inte får överstiga förstahandshyran, med ett begränsat påslag för möbler och tillägg för faktiska kostnader som el och bredband.
Grunden är den hyra som står i förstahandskontraktet. Är lägenheten möblerad kan ett möbleringspåslag göras, i praxis ofta upp till cirka 15 procent vid full möblering. Kostnader för el, bredband, parkering eller vatten får läggas till om de motsvarar verkliga utgifter och redovisas öppet. Hyr du endast ett rum ska din del av hyran stå i rimlig proportion till hur stor del av bostaden du faktiskt använder.
Detta är den modell som Hyresnämnden i första hand använder när en andrahandshyra prövas. Tillval som faktiskt höjer standarden kan vägas in, men förändrar inte huvudprincipen: hyran ska spegla bruksvärdet och de kostnader som faktiskt finns.
I praktiken förekommer påslag som saknar stöd i lagen. Vanliga exempel är avgifter för städning, nyckelhantering eller själva kontraktsskrivningen. Sådana avgifter får normalt inte tas ut utöver hyran. Ser du extra poster på dina kontoutdrag är det därför en tydlig varningssignal.
En annan fälla är muntliga eller snabbt ingångna avtal inför terminsstart eller större evenemang. Du tackar kanske ja till en möblerad tvåa i Majorna och upptäcker först senare att hyran ligger flera tusen kronor över förstahandshyran. Kontrollera då hyran mot möbleringspåslaget och jämför med faktiska räkningar för el och bredband.
Hyr du genom ett uthyrningsföretag gäller samma skälighetsprinciper. Avgifter som i praktiken är en förutsättning för att få bo i lägenheten kan räknas som en del av hyran vid en prövning. Det är därför viktigt att spara kontrakt, mejl och betalningsbevis.
För att bedöma om hyran är oskälig behöver du jämföra din totala betalning med förstahandshyran, justerad för möbler och faktiska kostnader. För avtal som tecknats efter den 1 oktober 2019 kan överhyra normalt prövas upp till två år bakåt i tiden, räknat från den dag en prövning inleds. Har du redan flyttat ut måste detta ske inom tre månader från utflyttning.
Bor du kvar kan hyran även sänkas för framtiden. I vissa fall kan ränta tillkomma på belopp som bedöms som överhyra.
Utöver den civilrättsliga möjligheten till återbetalning finns sedan 2019 även straffrättsliga bestämmelser vid otillåten uthyrning i kombination med oskälig hyra. Syftet är att stärka skyddet för andrahandshyresgäster och motverka systematisk överhyra.
Många upplever att reglerna är svåra att tillämpa i praktiken, särskilt när hyran består av flera delar. Känner du dig osäker kan du ladda upp kontrakt och betalningar hos oss på Orimlig Hyra. Vi gör en juridisk bedömning av ditt ärende och kan, om förutsättningarna är uppfyllda, ta över processen och driva den vidare på vår risk. Läs mer om hur det går till under så funkar det.
Hyr du en bostadsrätt i andra hand gäller andra regler än för hyresrätt. Bedömningen bygger då på bostadens kostnader och en rimlig kapitalkostnad, och möjligheten till retroaktiv återbetalning är normalt begränsad. Identifiera därför alltid först vilken upplåtelseform som gäller innan du räknar på skälig hyra. Fördjupning om detta och om tidsfrister finns i vår kunskapsbank.
Internationella studenter i Göteborg omfattas av samma regler oavsett om bostaden ligger nära campus på Lindholmen eller i Johanneberg. Skäligheten bedöms utifrån bostadens standard och villkor, inte efter hur attraktivt läget är eller hur hårt konkurrensen ser ut.
Vi på Orimlig Hyra finns för dig som hyr en hyresrätt i andra hand och misstänker överhyra. Ladda upp ditt avtal så hjälper vi dig att bedöma om du har rätt till återbetalning.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!