Misstänker du att du betalar överhyra när du hyr en hyresrätt i andra hand? Begreppet betyder i praktiken att hyran är högre än vad som anses skäligt.
För hyresrätter bedöms detta främst utifrån två utgångspunkter: hyran ska inte vara högre än den som förstahandshyresgästen betalar och den ska inte påtagligt överstiga lägenhetens bruksvärde, det vill säga vad likvärdiga bostäder i området kostar. Uppfylls någon av dessa förutsättningar kan du ha rätt till återbetalning enligt praxis hos Hyresnämnden. Hyr du genom en förmedlare eller ett uthyrningsföretag görs samma bedömning, så länge det rör sig om en hyresrätt.
Är bostaden omöblerad ska du som andrahandshyresgäst normalt inte betala mer än den hyra som står i förstahandskontraktet. Betalar du mer än så kan det vara fråga om överhyra. Även bruksvärdet kan spela in och fungera som ett tak, särskilt om det ligger lägre än förstahandshyran. I praktiken räcker det ofta att visa att din hyra överstiger förstahandshyran för att frågan ska kunna prövas.
För bostadsrätt eller villa gäller i stället lagen om uthyrning av egen bostad, som bygger på en kostnadsbaserad hyra. Där fungerar retroaktiv återbetalning inte på samma sätt som vid hyresrätt. Det är därför viktigt att alltid kontrollera vilken upplåtelseform som gäller för bostaden du hyr.
Möblering kan motivera ett begränsat påslag på hyran. En ofta använd riktlinje i praxis är cirka 10 till 15 procent av förstahandshyran för ett fullt möblerat boende. För att nå den övre delen av spannet krävs normalt att bostaden är ordentligt utrustad med exempelvis säng, soffa, bord, stolar, köksutrustning och förvaring. En mycket enkel möblering motiverar ett lägre påslag.
Ingår el, bredband, vatten eller parkering får uthyraren ta betalt för sina faktiska kostnader. Påslaget ska motsvara verkliga utgifter och kunna styrkas med underlag. För att kunna bedöma om hyran är skälig är det därför viktigt att veta vad som faktiskt ingår.
Hyr du endast ett rum som inneboende ska hyran vara proportionerlig. En vedertagen metod är att räkna ut din andel av bostadens yta, lägga till eventuellt möbleringspåslag och därefter fördela faktiska driftskostnader. Om du bor i en begränsad del av bostaden men betalar en stor del av hyran, samtidigt som kök och badrum delas, är det ofta en tydlig varningssignal.
För avtal som tecknats efter den 1 oktober 2019 kan överhyra prövas upp till två år bakåt räknat från den dag ansökan kommer in till Hyresnämnden. För äldre avtal gäller normalt ett år. Har du redan flyttat ut behöver ansökan göras inom tre månader från utflyttning. För att en prövning ska kunna göras behöver du kunna visa hur mycket du har betalat, vilket avtal som gällt mellan dig och uthyraren samt att bostaden är en hyresrätt och inte omfattas av reglerna om uthyrning av egen bostad.
Om hyran bedöms som oskälig kan även ränta tillkomma. Tänk på att den som bott kortare tid än två år i andra hand normalt saknar besittningsskydd. Det innebär att uthyraren kan säga upp avtalet utan att ange skäl. Många väljer därför att se över sin boendesituation innan en prövning inleds, även om det inte är ett juridiskt krav.
Vill du slippa driva ärendet själv kan du registrera avtal och betalningar hos oss. Vi bedömer om du har rätt till återbetalning och kan därefter ta över processen på vår egen risk. Vill du veta mer om hur det går till kan du läsa mer om processen. Var noga med att skilja mellan hyresrätt och bostadsrätt. För hyresrätt kan retroaktiv återbetalning bli aktuell. För bostadsrätt eller hus saknas normalt rätt till återbetalning bakåt i tiden, och en prövning påverkar främst hyran framåt, med vissa undantag beroende på hur uthyrningen skett.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!