Vad räknas som oskälig andrahandshyra i Stockholm?

Reglerna gäller i hela landet, men prövningen utgår från förhållandena där du bor, till exempel lägenhetens bruksvärde, standard och vad som faktiskt ingår i hyran.

Reglerna i korthet

Hyran ska vara skälig enligt 12 kapitel 55 § jordabalken. Som utgångspunkt används ofta förstahandshyran. Är bostaden möblerad kan ett begränsat påslag göras, i praxis upp till cirka 15 procent. Ingår el, bredband eller parkering får tillägget inte överstiga de faktiska kostnaderna. Hyr du endast en del av bostaden ska hyran stå i rimlig proportion till den yta och det utrymme du använder.

Det är Hyresnämnden som i slutänden avgör vad som är skäligt utifrån bruksvärdet, det vill säga hur lägenheten objektivt står sig mot jämförbara bostäder. Praxis visar att förstahandshyran inte alltid är ett absolut facit. En andrahandshyra kan därför sänkas även om den ligger nära, eller i vissa fall under, förstahandshyran om bruksvärdet motiverar en lägre nivå.

Har du betalat för mycket kan nämnden besluta om återbetalning. För avtal som tecknats efter den 1 oktober 2019 kan överhyra normalt prövas upp till två år bakåt, räknat från den dag ansökan lämnas in. Har du flyttat ut måste ansökan göras inom tre månader. Ränta kan tillkomma från den dag den för höga hyran betalades. Den här artikeln rör hyresrätter i andra hand.

Konkreta exempel

Anta att förstahandshyran är 9 000 kronor per månad. Lägenheten hyrs ut möblerad och el samt bredband ingår. Ett skäligt möbleringspåslag är då högst 1 350 kronor. Om de faktiska kostnaderna för el och bredband uppgår till 400 kronor blir en skälig andrahandshyra cirka 10 750 kronor. Begärs 13 000 kronor hamnar mellanskillnaden på 2 250 kronor per månad, vilket normalt bedöms som överhyra.

Är du inneboende i halva lägenheten utgår man från en proportionerlig andel. Halva 9 000 kronor är 4 500 kronor. På det kan läggas möbleringspåslag och din del av faktiska kostnader. Delar du kök och badrum men endast disponerar ett mindre rum bedöms din andel ofta som något lägre än en strikt matematisk fördelning.

Påslag som inte avser möbler eller faktiska utgifter är inte tillåtna. Det gäller till exempel administrativa avgifter, riskpremier, avgifter för korttidskontrakt eller så kallade marknadspåslag. Har förstahandshyresgästen gjort faktiska tillval som ingår i hyran kan dessa räknas med, men bara om de verkligen finns och används.

När en andrahandshyra prövas kan nämnden göra en samlad skälighetsbedömning om exakt jämförelsematerial saknas. Skick, standard och hyror i närliggande fastigheter vägs då in. Det innebär att oskäliga nivåer kan justeras även när underlaget inte är perfekt.

I vissa upplägg sker uthyrning via företag. Det förändrar inte bedömningen. Samma skälighetsprinciper gäller och hyran får inte höjas med hänvisning till affärsmodell eller mellanled. Mer om detta finns under uthyrningsföretag.

Om du misstänker överhyra

Spara hyresavtal, kontoutdrag och annan dokumentation som visar vad du har betalat och vad som ingått i hyran. Datumet när en prövning påbörjas styr hur långt bak i tiden återbetalning kan bli aktuell.

Tänk på att besittningsskydd ofta saknas under de första två åren i andra hand. Det är därför klokt att väga in din boendesituation innan frågan drivs vidare.

Vill du slippa hantera processen själv kan vi på Orimlig Hyra ta över kravet. Du laddar upp avtal och betalningar, vi bedömer om du har rätt till ersättning och driver ärendet vidare på vår risk. Läs mer under så funkar det. Information finns även på engelska.

Bevisning och bruksvärde i praktiken

För att bedöma vad som är skäligt i just din stadsdel tittar nämnden på skick, standard och hyror i jämförbara fastigheter. Saknas exakta jämförelser kan fotografier, beskrivningar och annan dokumentation användas för att uppskatta rätt nivå.

Även betalningar som rubricerats på annat sätt, till exempel depositioner som aldrig återbetalats, kan i vissa fall räknas som hyra vid prövningen. Se därför till att alla betalningar kan kopplas till boendet och den period du hyrt, så att inget faller bort vid bedömningen.