Misstänker du överhyra när du hyr i andra hand via ett uthyrningsföretag eller en digital förmedlare? Du är långt ifrån ensam. Särskilt i storstäder pressas hyror upp av olika tillägg, och när ett företag är inblandat suddas gränsen mellan hyra och avgift lätt ut.
Vid en prövning ser Hyresnämnden främst till vad som faktiskt belastar dig varje månad. Kallas kostnaden trygghetspaket, serviceavgift eller något annat spelar mindre roll om den i praktiken är en förutsättning för att få bo i lägenheten.
Börja med att få en helhetsbild av vad du betalar varje månad. För en hyresrätt i andra hand ska den totala ersättningen normalt inte överstiga förstahandshyran, med ett begränsat påslag om bostaden är möblerad. Kostnader för el, bredband och parkering kan tillkomma, men bara om de motsvarar faktiska utgifter. Om ett uthyrningsföretag eller en förmedlare tar ut en avgift direkt av dig är det viktigt att se hur den fungerar i praktiken. I flera ärenden har sådana månadsavgifter räknats som en del av hyran när de varit nödvändiga för att få tillgång till bostaden. Avgörande är alltså vad du måste betala för att få bo kvar, inte hur avgiften benämns.
För hyresrätter är utgångspunkten tydlig. Skälig hyra tar sin början i vad förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren. Är bostaden möblerad kan ett möbleringspåslag tillkomma, i praxis ofta upp till cirka 15 procent vid full möblering. Påslag för el, bredband eller liknande ska spegla de verkliga kostnaderna, inte schabloner eller marginaler.
Om du hyr en del av bostaden, till exempel ett rum, ska hyran och eventuella tillägg fördelas proportionerligt utifrån hur stor del av bostaden du faktiskt använder. Delar du kök och badrum men endast disponerar ett mindre rum bedöms din andel ofta som lägre än en strikt matematisk fördelning av ytan.
När ett företag är inblandat framförs ibland argumentet att deras avgift inte är hyra. Vid prövning görs dock en helhetsbedömning. Om avgiften är en förutsättning för boendet kan den räknas in vid bedömningen av om hyran är skälig.
För att kunna bedöma om hyran är oskälig behöver underlaget vara tydligt. Det gäller särskilt när flera betalningsposter förekommer. Dokumentation som normalt är relevant är:
Ju tydligare det framgår vad som faktiskt har krävts av dig för att få bo i bostaden, desto enklare är det att bedöma om hyran varit skälig.
För hyresrätter i andra hand kan överhyra normalt prövas upp till två år bakåt i tiden för avtal som tecknats efter den 1 oktober 2019. Har du flyttat ut behöver en prövning inledas inom tre månader från utflyttning. Bor du kvar kan hyran även prövas för framtiden.
Tänk på att besittningsskydd ofta saknas under de första två åren i andra hand. Det innebär att din boendesituation kan påverkas av hur och när frågan drivs vidare, även om detta inte ändrar rätten till prövning i sig.
Många upplever att ärenden med uthyrningsföretag är komplexa, särskilt när hyran består av flera delar och avgifter. Vill du slippa hantera processen själv kan vi på Orimlig Hyra ta över kravet. Du laddar upp avtal och betalningar, vi gör en juridisk bedömning och kan – om förutsättningarna är uppfyllda – köpa ditt krav och driva ärendet vidare på vår risk. Du behåller ersättningen oavsett utgång.
Vill du veta mer om hur processen går till steg för steg kan du läsa vidare under så funkar det. I vår kunskapsbank finns även fler guider, och information finns tillgänglig på engelska och arabiska.
När hyran prövas görs en samlad bedömning av bostadens skick, standard och vad som ingått i upplåtelsen. Om exakta jämförelser saknas kan annan dokumentation, såsom foton och beskrivningar, användas för att uppskatta rätt nivå.
Även betalningar som rubricerats på annat sätt, till exempel avgifter eller depositioner som aldrig återbetalats, kan i vissa fall räknas som hyra vid prövningen. Se därför till att alla betalningar kan kopplas till boendet och perioden du hyrt, så att inget faller bort vid bedömningen.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!