Vad är högsta tillåtna hyra innan ockerhyra?

För en hyresrätt som hyrs ut i andra hand är tumregeln enkel: du får ta ut den hyra du själv betalar i första hand, plus högst 15 procent för möbler och endast de faktiska kostnader som går att styrka, exempelvis el eller bredband. Allt över denna nivå kan Hyresnämnden betrakta som överhyra och besluta om återbetalning.

Så räknar du för en hyresrätt i andra hand

Utgångspunkten är alltid förstahandshyran. Om bostaden hyrs ut möblerad får du lägga på högst 15 procent, förutsatt att möbleringen är komplett. Därefter kan du lägga till styrkta driftkostnader såsom el, vatten, bredband eller parkeringsavgift. Låt oss säga att förstahandshyran är 8 000 kronor i månaden. Bostaden är möblerad och du kan visa att bredbandet kostar 300 kronor. En skälig hyra blir då 8 000 plus 15 procent, det vill säga 9 200, och därefter plus 300 för bredband, totalt 9 500 kronor. Begär du 10 500 utan underlag för extra kostnader löper du stor risk att hyran anses oskälig.

För avtal som tecknats efter den 1 oktober 2019 kan Hyresnämnden återbetala överhyra två år bakåt i tiden räknat från ansökningsdagen. Om hyresgästen har flyttat måste ansökan skickas in senast tre månader efter att avtalet upphörde. Ränta beräknas från den dag den oskäliga delen betalades.

Att ta ut för hög hyra kan dessutom äventyra ditt förstahandskontrakt, och om du saknar tillstånd för uthyrningen kan det i vissa fall vara straffbart enligt de senaste lagändringarna. Du hittar fler exempel i vår kunskapsbank.

När bara ett rum hyrs ut

Hyrs en del av bostaden ut, exempelvis ett sovrum, ska hyran spegla den uthyrda andelen av ytan. Om rummet motsvarar en tredjedel av lägenhetens golvyta blir en tredjedel av förstahandshyran en logisk startpunkt. Är rummet möblerat kan du lägga på upp till 15 procent beroende på hur fullständig möbleringen är. Driftskostnader för el eller bredband fördelas proportionerligt.

Exempel: Förstahandshyran är 9 000 kronor och rummet motsvarar en tredjedel av lägenheten. Basen blir då 3 000 kronor. Är rummet fullt möblerat kan ett tillägg på 15 procent vara rimligt, vilket ger 3 450 kronor. Därefter lägger du till den del av driftskostnaderna som faktiskt avser rummet.

Observera att om andrahandshyresgästen i praktiken använder hela bostaden på egen hand betraktas uthyrningen som om hela bostaden hyrs ut. Då krävs vanligtvis tillstånd från hyresvärden, och brist på tillstånd kan leda till att ditt kontrakt sägs upp.

Bostadsrätt och villa

Vid uthyrning av bostadsrätt eller villa gäller i regel lagen om uthyrning av egen bostad. Där bedöms hyran utifrån en skälig avkastning på bostadens värde plus faktiska driftkostnader. Hyresnämnden beslutar normalt bara om framtida justeringar, inte om återbetalning, eftersom modellen skiljer sig från bruksvärdessystemet.

Om det är oklart om uthyraren är privatperson eller ett uthyrningsföretag kan det påverka vilka regler som gäller, så kontrollera alltid vem som står som avtalspart.

Vad gör du om hyran är för hög?

• Samla hyresavtalet och alla kvitton eller kontoutdrag som visar betalningarna.
• Jämför hyran med förstahandshyran och räkna enligt modellen ovan.
• Om beloppet överstiger den skäliga nivån skickar du en ansökan till Hyresnämnden om återbetalning och sänkning av hyran framåt. Ansökan är kostnadsfri.
• Tänk på att andrahandshyresgäster som bott kortare tid än två år saknar besittningsskydd och kan bli uppsagda utan särskild anledning. Många väljer därför att ordna ett nytt boende innan processen inleds.

Vi på Orimlig Hyra kan hjälpa till genom att granska avtalet, räkna fram ett möjligt krav och om du vill sälja kravet tar vi över processen i eget namn. Läs mer om hur så funkar tjänsten och vilka villkor som gäller.

Håll koll på tidsfristerna

Den korta minnesregeln är:

• Förstahandshyran sätter taket.

• Möbler ger rätt till ett påslag upp till 15 procent.

• Endast faktiska, styrkta driftskostnader får läggas till.

• Om du hyr ut ett rum ska hyran vara proportionerlig mot ytan.

• Hyresnämnden kan besluta om återbetalning två år bakåt för avtal tecknade efter 1 oktober 2019.

• Har du flyttat måste ansökan komma in senast tre månader efter utflytt.

Om hyran ligger över dessa ramar betalar du sannolikt överhyra, och i vardagligt tal talar man då ofta om ockerhyra, särskilt när underlag saknas eller möbleringen inte motsvarar tillägget.​‌‌​‌‌​​​‌‌​‌‌​​​‌‌‌​‌​​​​‌‌‌​​​​​‌‌​‌‌‌​​‌‌​‌​‌​‌‌​​​‌‌​​‌‌​​‌​​‌‌‌‌​​​​‌‌​‌‌​​​‌‌​‌‌‌‌