Misstänker du att din andrahandshyra är för hög kan Hyresnämnden pröva nivån och besluta om återbetalning. Reglerna skiljer sig beroende på om bostaden är en hyresrätt, en bostadsrätt eller ett hus, och de viktigaste tidsfristerna varierar.
Nedan förklarar vi vad som räknas som skälig hyra, hur långt bakåt du kan kräva pengar och vilket underlag du behöver.
Utgångspunkten är den hyra förstahandshyresgästen betalar. Hyrs lägenheten ut möblerad får ett möbleringstillägg läggas på, normalt högst femton procent enligt praxis från Sveriges domstolar. Kostnader för el, bredband eller parkering får endast motsvara den faktiska avgiften.
Hyr du ett rum ska hyran stå i rimlig proportion till rummets boyta och den gemensamma yta du får använda, till exempel kök och badrum. Har förstahandshyresgästen tillval enligt hyreslagen, till exempel säkerhetsdörr eller tvättmaskin, får även de påverka nivån.
I vardagstal talar många om överhyra eller ockerhyra, men den juridiska termen är oskälig hyra. Prövningen sker enligt tolfte kapitlet i jordabalken, ofta kallad hyreslagen, och Hyresnämnden kan både fastställa vad som är skäligt och besluta om återbetalning.
För avtal som ingåtts den första oktober 2019 eller senare kan du få tillbaka överhyra för två år bakåt, räknat från den dag ansökan tas emot av Hyresnämnden. För äldre avtal är perioden ett år. Du kan ansöka medan du fortfarande bor kvar eller efter att du flyttat. Har du redan flyttat måste ansökan lämnas in senast tre månader efter att hyresförhållandet upphört, annars går rätten till återbetalning förlorad.
Om nämnden beslutar om återbetalning räknas ofta ränta från den dag varje hyresinbetalning gjordes, vilket kan bli ett betydande tillägg. Bor du kvar kan nämnden samtidigt sänka den kommande hyran.
Hyrs en bostadsrätt eller ett hus ut i andra hand gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Den ger i många fall inte rätt till retroaktiv återbetalning, men hyran kan sänkas framåt i tiden. Vad som gäller beror bland annat på om bostaden hyrs ut möblerad, hur hög kapitalkostnaden är och om hyresvärden hyr ut fler än en bostad. Är du osäker, särskilt om du hyr via ett företag som förmedlar bostäder, kan du läsa mer under sidan uthyrningsföretag.
Anta att förstahandshyran är åtta tusen kronor i månaden. Med femton procent möbleringstillägg blir en skälig hyra nio tusen tvåhundra kronor. Antag vidare att inga extra kostnader för el eller bredband tillkommer. Om du betalat tio tusen kronor per månad under tolv månader uppgår överhyran till åttahundra kronor i månaden, det vill säga nio tusen sexhundra kronor för året. För avtal som träffats efter reformen 2019 kan du då kräva tillbaka hela beloppet, förutsatt att tidsreglerna följs.
Hyr du bara ett möblerat rum på tolv kvadrat i en lägenhet som är sjuttiofem kvadrat används kvotdelar. Tolv delar av sjuttiofem av förstahandshyran plus eventuellt möbleringstillägg utgör grunden. Om du saknar tillgång till exempelvis kök eller balkong kan den proportionerliga hyran justeras nedåt, medan exklusiv tillgång till ett eget badrum kan motivera ett påslag.
Hyresnämnden kräver bevis för både betalad hyra och avtalad hyra. Spara därför hyresavtal, kvitton, swishhistorik och kontoutdrag. Kan du visa vad förstahandshyran ligger på, till exempel genom ett utdrag från hyresvärden, stärker det din talan. Finns uppgifter som du inte kommer åt kan nämnden i vissa fall inhämta dem, men utgå från att du själv ska bidra med allt underlag.
Den striktaste fristen är de tre månaderna efter utflytt. Missar du den förlorar du retroaktiv ersättning även om hyran varit uppenbart oskälig. Tvåårsregeln (eller ettårsregeln för äldre kontrakt) gäller därefter för hur långt bakåt återbetalningen kan omfatta. Du kan alltid ansöka medan du fortfarande bor kvar, vilket eliminerar risken att missa tremånadersgränsen.
Är du internationell student eller expatriat och har betalat deposition eller förskott som egentligen motsvarar hyra omfattas även dessa belopp av prövningen. Betalar du en schablon för el som kraftigt överstiger faktisk konsumtion talar det för att hyran är oskälig. Detsamma gäller inneboendeavtal där du inte får tillgång till gemensamma ytor som avtalat.
Vill du ha hjälp kan du kontakta oss på Orimlig Hyra. Vi erbjuder juridisk granskning och kan i vissa fall köpa ditt krav så att du slipper driva ärendet på egen hand, se så funkar det.
Att agera snabbt, samla kvitton och ansöka innan fristen löper ut är nyckeln till att få tillbaka överhyra. Lyckas du kombinera rätt underlag med riktig tidsframskridande ökar chansen att Hyresnämnden fastställer en återbetalning som motsvarar hela den oskäliga delen av hyran.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!