Hur mycket överhyra får bostadsrättsägare ta?

Vad säger lagen om uthyrning av egen bostad

Vid andrahandsuthyrning av bostadsrätter gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Om parterna tvistar om hyran ska Hyresnämnden fastställa ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden plus driftskostnaderna.

Kapitalkostnaden beräknas som en rimlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Driftskostnader omfattar till exempel månadsavgiften till bostadsrättsföreningen, el, bredband och sophämtning om de inte ingår i avgiften.

Uttrycket påtagligt överstiga har i praxis tolkats som ungefär fem procent över den sammanlagda kapital- och driftskostnaden. Ligger hyran högre än så talar mycket för överhyra som Hyresnämnden kan sänka.

Så räknas en skälig hyra

Beräkningen brukar göras i fyra steg:

1. Bestäm marknadsvärdet. Mäklarsajter, slutpriser och värderingar ger vägledning.
2. Sätt en rimlig avkastningsränta på värdet för att få kapitalkostnaden. Hyresnämnden har på senare år ofta landat mellan två och tre procent.
3. Lägg till driftskostnaderna, vanligtvis månadsavgiften till föreningen och faktiska kostnader för el och internet.
4. Är bostaden möblerad accepteras ofta ett möbelpåslag på cirka femton procent av grundhyran.

Formeln blir alltså kapitalkostnad plus driftskostnader plus eventuellt möbelpåslag. Hyresnämnden kan justera alla led efter egen bedömning och begär normalt underlag som styrker både marknadsvärde och kostnader.

Kan du få återbetalning

Här skiljer sig bostadsrätter från hyresrätter. Lagen om uthyrning av egen bostad ger normalt inte rätt att kräva tillbaka redan betald överhyra. Du kan få hyran sänkt framåt men återbetalning bakåt är sällsynt. Undantag finns. Om hyresvärden är en juridisk person, till exempel ett företag eller ett uthyrningsföretag, kan återbetalning bli aktuell. Ett annat undantag är när du varit inneboende samtidigt som det funnits fler inneboende i bostaden.

Många drar sig för att vända sig till Hyresnämnden av rädsla för uppsägning. Risken finns och bör vägas in, men om hyran är uppenbart oskälig kan en prövning vara avgörande.

Så går du vidare om du misstänker överhyra

1. Samla fakta. Ta fram kontraktet, uppgift om marknadsvärdet, månadsavgiften och kvitton på dina betalningar.
2. Gör en preliminär beräkning enligt modellen ovan. Är bostaden möblerad, använd ett försiktigt möbelpåslag runt femton procent.
3. Ligger hyran tydligt över kapital- och driftskostnaden plus ett mindre påslag har du starka argument.

Vill du förstå processen mer i detalj kan du läsa så funkar ett ärende hos oss. Vi på Orimlig Hyra analyserar ditt underlag, kan köpa ditt krav och driva det vidare på vår risk. Du behåller hela ersättningen oavsett utgång. Fler artiklar om skälig och oskälig hyra finns i vår kunskapsbank.

När du förhandlar med hyresvärden är det bra att visa hur du räknat. Redovisa marknadsvärdet, den avkastningsränta du använt och vilka driftskostnader som tillkommer. Förklara kort att Hyresnämnden i flera fall bedömt att hyran inte ska påtagligt överstiga dessa poster och att ett möbelpåslag runt femton procent ofta godtas för möblerade lägenheter. I stället för att ansöka på egen hand kan du vända dig till oss, som analyserar ditt underlag, kan köpa ditt krav och driva ärendet vidare på egen risk.