Den som hyr i andra hand riskerar att betala mer än lagen medger. Här är en praktisk genomgång av hur skälig hyra räknas ut för hyresrätt och bostadsrätt, vad som händer om hyran är för hög och vilka möjligheter som finns om du har betalat för mycket.
För hyresrätter gäller reglerna i 12 kapitel jordabalken. Utgångspunkten är den hyra som förstahandshyresgästen betalar. Är lägenheten möblerad kan ett begränsat påslag göras, i praxis upp till cirka 15 procent. Kostnader för el, bredband eller parkering får också läggas till, men endast motsvarande de faktiska utgifter som uppstår. Hyr du bara ett rum ska hyran och eventuella kostnader fördelas proportionellt efter hur bostaden används.
En skälig andrahandshyra består därför normalt av tre delar: förstahandshyran, ett eventuellt möbeltillägg och faktiska driftskostnader. Exempelvis kan en förstahandshyra på 10 000 kronor bli 11 500 kronor vid full möblering, med tillägg för el och bredband om dessa kostnader verkligen betalas av uthyraren.
Samtidigt är förstahandshyran inte alltid ett absolut facit. Vid tvist görs en samlad bedömning där bruksvärde, standard och jämförelser med liknande lägenheter vägs in. Det avgörande är att hyran som helhet framstår som rimlig.
En hyra anses oskälig när den tydligt överstiger vad som är skäligt utifrån bruksvärde, möblering och faktiska kostnader. Om hyran bedöms som oskälig kan den prövas av Hyresnämnden. För avtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019 kan överhyra prövas upp till två år bakåt i tiden. För äldre avtal gäller kortare tidsramar. Ansökan kan göras även om du fortfarande bor kvar i bostaden.
Reglerna gäller oavsett om uthyraren är privatperson, bolag eller ett uthyrningsföretag, så länge det rör sig om en hyresrätt. Nämnden kan både fastställa en lägre hyra framåt och besluta om återbetalning bakåt i tiden.
Ett vanligt misstag är att lägga på generella avgifter för administration, risk eller “andrahand”. Sådana påslag saknar normalt stöd i lagen. Endast möbler och faktiska kostnader för tjänster som ingår får påverka hyran.
För bostadsrätter och hus gäller andra regler än för hyresrätter. Skälig hyra bygger då på bostadens kostnader, framför allt driftskostnader och en rimlig kapitalkostnad baserad på bostadens värde. Det finns ingen förstahandshyra att jämföra med, och möjligheten till retroaktiv återbetalning är normalt begränsad.
I praktiken innebär det att hyran ska spegla vad det faktiskt kostar att äga och upplåta bostaden, med ett eventuellt tillägg för möbler om sådana tillhandahålls. Även här görs en helhetsbedömning där slutbeloppet ska framstå som rimligt.
För att bedöma om du har betalat för mycket behöver du samla hyresavtal, betalningsunderlag och annan dokumentation som visar hur hyran har varit uppbyggd. För hyresrätt jämförs hyran med förstahandshyran och faktiska tillägg. För bostadsrätt behöver underlag finnas för driftkostnader och hur hyran har beräknats.
Vill du slippa driva processen själv kan du vända dig till oss på Orimlig Hyra. Du laddar upp avtal och betalningar, vi bedömer om du har rätt till ersättning och kan, om förutsättningarna är uppfyllda, ta över ärendet och risken. Läs mer om hur det går till under så funkar det.
Är du ny i Sverige kan begrepp som skälig hyra och bruksvärde kännas svåra. Många tackar ja till en hög hyra under tidspress. Lagen tar dock sikte på vad som är rimligt, inte på hur ansträngd bostadsmarknaden är, och hyran kan prövas oavsett relationen till uthyraren.
Dokumentera därför allt. Fotografera bostadens standard och inventarier om den är möblerad, spara skriftväxling där hyran diskuteras och notera när tjänster som el eller internet började ingå. Tydlig dokumentation gör det lättare att bedöma vad som faktiskt har tillhandahållits och om hyran varit skälig.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!