Till skillnad från en andrahandsuthyrning kräver inte en inneboendeuthyrning något tillstånd från fastighetsägaren. Det är därmed lättare för en hyresvärd att hyra ut del av sin lägenhet till en inneboende än vad det är att hyra ut hela lägenheten. Som inneboende är det dock alltför ofta man får betala en...
Att hyra ut en del av sin lägenhet till en inneboende utgör en attraktiv lösning för exempelvis den hyresgäst som har begränsad ekonomi. Enligt statistik från Blocket Bostad har antalet annonser för bostadsuthyrning ökat med 75 procent mellan 2022 och 2023 och ökningen är en effekt av inflationen och att hyresgäster behöver finansiera sina ökade kostnader.[1]
Innan lagändringen i 12 kap. 55 § jordabalken trädde i kraft den 1 oktober 2019 utgick hyresnämnderna, vid bestämmandet av skälig hyra vid inneboendeförhållanden, från att det hyrda rummet och del av gemensamma ytor sågs som en egen lägenhet och jämfördes med hyror för liknande lägenheter (se exempelvis Svea hovrätts beslut den 27 april 2017 i mål ÖH 2011–17 och den 19 juni 2018 i mål ÖH 4707–18). Sedan oktober 2019 och den ändring som gjordes i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken ska bestämmandet av skälig hyra vid inneboendeförhållanden utgå från en hyra som står i proportion till hyran för hela lägenheten. Detta ska ytterligare förstärka att en hyresgäst inte ska tjäna pengar på att hyra ut sin hyresrätt. Detta innebär att om en inneboende hyr ett rum om 10 kvm och har tillgång till gemensamma ytor om 20 kvm som delas med hyresvärden ska den inneboende behöva betala för endast 20 kvm av lägenhetens totala yta (10 kvm avser rummet och 10 kvm avser hälften av de gemensamma ytorna). Om förstahandshyran är 7 000 kronor per månad och hela lägenheten är 60 kvm stor uppgår skälig hyra för den inneboendes del av lägenheten till 2 333 kronor per månad (7 000 x 20/60).[1] Tidigare gjordes jämförelser med andra objekt som uppgår till 20 kvm – den skäliga hyran bedömdes därför vara högre.
En problematik när det kommer till bestämmandet av skälig hyra vid inneboendeförhållanden är hur bedömningen ska ske av de gemensamma ytorna. Vilka ytor räknas som gemensamma, om det är stridigt mellan parterna och hyresavtalet inte reglerat vilka gemensamma ytor den inneboende har tillgång till? Det är allmänt vedertaget att kök, hall och badrum räknas som gemensamma ytor. Vad beträffar förråd och vardagsrum är det inte lika självklart att dessa ytor alltid är gemensamma. Om de gemensamma ytorna är stridiga mellan parterna och avtalet inte reglerat vilka ytor som är gemensamma bör bedömningen utgå från att i vart fall kök, hall och badrum är gemensamma ytor som den inneboende har tillgång till. Bevisbördan för att dessa ytor inte är gemensamma bör alltså läggas på den inneboende. Vad beträffar övriga ytor bör hyresvärden bära bevisbördan för sitt påstående om att en viss yta ingått i det gemensamma.
Vidare måste det göras en bedömning av hur stor del av de gemensamma ytorna som den inneboende ska stå för. Denna bedömning blir olika beroende på hur många som avsett att nyttja de gemensamma ytorna. Om det exempelvis är tre personer som ska bo i lägenheten och nyttja de gemensamma ytorna ska den inneboende endast behöva stå för en tredjedel.
En fråga som bör uppmärksammas vid bestämmandet av skälig hyra vid inneboendeförhållanden är om ensidiga förändringar ska påverka beräkningen. Ponera exempelvis att hyresvärden ingått ett hyresavtal med två olika inneboende och att hyresvärden och de två inneboendena har varsitt sovrum och ska dela på de gemensamma ytorna. En inneboende väljer att resa utomlands under hyrestiden. Den inneboende som är kvar i lägenheten delar då de gemensamma ytorna endast med hyresvärden. Innebär detta att, vid beräkningen av skälig hyra för den kvarboende inneboendes del, denne ska stå för halva de gemensamma ytorna?
Nej, så är det inte. Det är det som har avtalats parterna emellan som ska ligga till grund för beräkningen av skälig hyra. Om överenskommelsen således varit att lägenhetens gemensamma ytor ska fördelas mellan hyresvärden och de två inneboendena ska den kvarboende inneboende stå för endast en tredjedel av de gemensamma ytorna. Det gäller även om någon i boendet väljer att till exempel resa utomlands. Hyresnämnden tenderar att göra fel i dessa situationer och i stället för att se till den ursprungliga överenskommelsen titta på hur hyresförhållandena kommit att se ut i realiteten. Ett sådant förfarande är inte korrekt då det skulle innebära att man kunde ensidigt ändra hyresförutsättningarna genom att bestämma sig för att inte bo i lägenheten.
När inneboendeavtalet ingås ska den inneboende kunna utgå från att hyran är skälig och att den inte ska kunna vare sig höjas eller sänkas baserat på vad någon annan i lägenheten väljer att göra. Beräkningen av skälig hyra ska alltså utgå från den yta som parterna har avtalat om. Ett beslut som talar för detta synsätt är hyresnämndens beslut från den 24 november 2020 i mål 11320–19. I målet hade hyresgästen och hyresvärden ingått ett inneboendeavtal. Hyresgästen ansökte om återbetalning av oskälig hyra i hyresnämnden. När avtalet ingicks var parterna överens om att hyresgästen skulle hyra ett rum och ha tillgång till de gemensamma ytorna som skulle delas med hyresvärden. I realiteten kom dock hyresgästen att få nyttja hela lägenheten då hyresvärden av någon anledning valde att inte bo kvar under hyrestiden. Hyresgästen menade att skälig hyra skulle utgå från den del av lägenheten som parterna hade avtalat om, medan hyresvärden menade att den skulle utgå från hela lägenhetens yta. Enligt hyresnämndens bedömning bär hyresvärden bevisbördan för att hyresavtalet har ett annat innehåll än sin lydelse, det vill säga att parternas överenskommelse avsåg uthyrning av hela lägenheten. Då det varken vid tidpunkten för avtalets ingående eller senare under den tid då hyresförhållandet pågick var visat att parterna hade träffat någon sådan överenskommelse, utgick hyresnämnden från hyresavtalets lydelse.
Sammanfattningsvis ska skälig hyra vid inneboendeförhållanden utgå från vad som har överenskommits mellan parterna. Om det är ostridigt mellan parterna att det ingångna inneboendeavtalet är ett skenavtal, det vill säga att parterna skrivit en inneboendekontrakt för att undgå bestämmelser om tillstånd till andrahandsuthyrning men är överens om att uthyrningen i själva verket avser hela lägenheten, ska beräkningen av skälig hyra utgå från hela lägenhetens yta. Om parterna däremot kommit överens om att hyresgästen ska hyra en viss del av lägenhetens yta och det senare, i realiteten, blir en större eller mindre yta än enligt överenskommelsen, innebär det inte att beräkningen ska utgå från realiteten. Det är parternas överenskommelse som ska ligga till grund för beräkningen av skälig hyra.
Av Ava Setayesh
[1] Ohlin, Jonas, 2023, Kraftig ökning av bostadsuthyrning, SVT Nyheter, URL: https://www.svt.se/nyheter/ekonomi/kraftig-okning-av-bostadsuthyrning.
[2] Om det har ingått nyttigheter, möbler och utrustning får det även göras tillägg för detta. Kostnaden för nyttigheterna ska då givetvis fördelas mellan hyresgästen och hyresvärden.
Relaterade artiklar
Svara på tre frågor och se om du har rätt att få tillbaka pengar!