Många hyresgäster som hyr i andrahand saknar kunskap om vad som utgör en rimlig hyra.
Vad är ockerhyra?
För att veta om man betalar ockerhyra krävs en förståelse för vad som är en rimlig hyra för sin bostad. Men många som hyr i andrahand saknar kunskap om hur man bedömer det.
De flesta hyresrätter som hyrs ut i storstäder, hyrs ut till en alldeles för hög hyra – så kallad ockerhyra. Utgångspunkten är att en ockerhyra, eller överhyra är en hyra som är högre än den hyra din hyresvärd betalar.
Exempel
Nyinflyttade studenten Gustav hyr en 2:a i Mörby Centrum för 10.000kr/månaden. Gustav får sedan reda på att lägenheterna i det området ska egentligen hyras ut till en lägre summa. Via Orimlighyra.se räknar han ut att en rimlig hyra för den lägenheten är 6.500kr/mån, och att han betalat 3.500 kr för mycket. En ockerhyra.
Vad säger lagen om ockerhyra?
Definitionen av ocker finns i Lagen 1962:700, 9 kap, § 5 och lyder som följer:
Den som vid avtal eller någon annan rättshandling begagnar sig av någons trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroende ställning till att bereda sig förmån, som står i uppenbart missförhållande till vederlaget eller för vilken vederlag inte skall utgå, döms för ocker till böter eller fängelse i högst två år.
Enligt hyreslagen har hyresvärden normalt rätt att ta ut samma hyra som hen själv betalar. Hyrs lägenheten ut möblerad har man rätt till att lägga på ett påslag på hyran för möblerna. Idag finns det ingen bestämd lagregel som anger hur stort möbelpåslaget ska vara, men Hyresnämnden godkänner ofta ca 10-15 %, för en fullt möblerad lägenhet. I vissa fall ingår el, vatten och bredband när man hyr en lägenhet och då har hyresvärden rätt att lägga på en summa som motsvarar de kostnaderna.
Kan jag få min ockerhyra återbetald?
Både ja och nej. Oavsett om man hyrt en hyreslägenhet i andrahand svart eller “vitt” så har man rätt att kräva tillbaka överhyran, men du som hyr en bostadsrätt kan inte kräva återbetalning retroaktivt. Vad du istället kan är att begära en hyressänkning motsvarande summan du betalat i ockerhyra.
Du som hyr ett rum i en hyresrätt har också rätt att kräva tillbaka hyran. Storleken på återbetalningen beror på hur mycket den aktuella överhyran avviker från förstahandshyran, om lägenheten varit möblerad och vad som ingått i hyran.
Hur vet jag om jag betalar ockerhyra som andrahandshyresgäst?
Reglerna kring andrahandsuthyrning av bostadsrätter skiljer sig ifrån de som gäller för uthyrning av hyresrätter. En bostadsrätt kan innehålla driftkostnader så som hushållsel, vatten, bredband samt avgift till bostadsrättsföreningen. Utöver det har ägaren rätt att lägga till ett påslag om bostadsrätten hyrs ut möblerad, utan att det skulle räknas som ockerhyra.
Vidare tillkommer kapitalkostnader, som kan beräknas som en årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. Avkastningsräntan ska vara rimlig – alltså ligga på två procent över riksbankens referensränta. Till skillnad från driftkostnader som är faktiska kostnader relaterat till uthyraren, är kapitalkostnader den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden.
Så allt detta läggs samman, och det ändå finns pengar kvar för ägaren av förstahandskontraktet att stoppa i fickan, har du en ockerhyra.
Den som hyrt en bostadsrätt i andrahand har inte rätt att få överhyran återbetald retroaktivt. Däremot kan man, med risk att bli uppsagd, överklaga om att få hyran sänkt för de nästkommande månaderna.
Exempel
Fatima hyr ett möblerat rum i en 3:a, och hennes hyra är 7.100 SEK. Hyran då ska vara en tredjedel av vad hyresvärden betalar för hela lägenheten, plus möbelpåslag á 10%.
Fatima hittar en gammal hyresavi för hela lägenheten - 15.500 SEK. Hennes hyresvärd tjänar pengar inte bara på Fatima, utan även på den andra hyresgästen, och båda betalar med största sannolikhet ockerhyra. Det halvår som Fatima redan har bott i trean har hon inte rätt att kräva retroaktiv återbetalning för, men hon väljer att gå vidare för att få rätt hyra i sin lägenhet - med målet om sänkt hyra för rättvisans skull.
Misstänker du att du betalar ockerhyra?
Om du som andrahandshyresgäst misstänker att du betalar ockerhyra kan du göra en av två saker: driva processen själv via hyresnämnden eller låter det hanteras av oss på Orimlig Hyra.
Hyresnämnden granskar din ansökan och hämtar yttrande från din hyresvärd, där varje ärende bedöms situationsbaserat och besluten skiljer sig från fall till fall. Det är en lång process med mycket pappersarbete och kontakt med både hyresnämnd och hyresvärd, och kan ta upp till två år att få överhyran återbetald.
För att underlätta erbjuder vi att ta över ditt ärende och driva det som ditt ombud – utan att blanda in dig mer än du själv önskar. Du får din överhyra återbetalad inom några dagar, och slipper all kontakt med hyresnämnd och hyresvärd. Oavsett om vi vinner fallet i hyresnämnden eller ej så får din överhyra återbetalad.
Är du redo att ta till handling och få ekonomisk balans för din hyra? Kontakta oss.
Vad säger hyreslagen gällande andrahandsuthyrningar?
I hyreslagen finns regler för dig som antingen vill hyra ut din hyresrätt i andra hand eller skaffa en inneboende.
