Svea Hovrätt avgör mål till Orimlig hyras fördel

aron-fjell-ZpRxgWRPnIo-unsplash

År 2019 infördes ett lagstycke som innebär att en andrahandshyra aldrig kan anses som skälig om den överstiger den hyra som förstahandshyresgästen betalar tillsammans med eventuellt tillägg för möblemang eller annan extra utrustning.

Denna så kallade takregel fick Svea Hovrätt skäl att tillämpa sedan Orimlig hyras jurister överklagat ett mål från hyresnämnden. [1]

 

Vad utgör oskälig hyra
När hyran för en andrahandshyresgäst är oskälig ska uthyraren, efter beslut från hyresnämnden, betala tillbaka överhyran. Som utgångspunkt anses en hyra som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för en likvärdig bostad på orten. Något som kallas för bruksvärdesprincipen. Kollektivt framförhandlande hyror har en normativ roll. I allmänhet överensstämmer hyror som har förhandlats fram mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation med en rimlig tolkning av bruksvärdet. I ett mål drivet av Orimlig hyras jurister ansåg hyresnämnden att det förelåg skäl för att frångå den premissen. [2]

 

Målet
Målet gällde fråga om rätt återbetalning av överhyra för en privatperson som i andra hand hyrde del av en radhuslägenhet. Förstahandshyresgästen hade, med hyresvärdens tillåtelse, låtit fackmän utföra omfattande renovering. I köket gjordes stambyte, nya stommar och eldragning med nytt proppskåp. Nya vitvaror och en ny diskho installerades. Samtliga rum målades och nya tapeter sattes upp. Ekparkett lades i hela bostaden. Nya vitvaror, tvättmaskin och torktumlare sattes in i badrummet. Samtliga garderobsdörrar byttes ut. Förstahandshyresgästen lät också bygga en uteplats (trädäck) på framsidan av radhuslägenheten och ett uterum med tak på baksidan. Lägenheten hade med andra ord renoverats till en nivå långt över standard.

När underlag saknas för att fastställa skälig hyresnivå genom en jämförelse med likvärdiga lägenheter – får hyresnivån i stället fastställas genom en allmän skälighetsbedömning. Det rör sig då om en något friare bedömning. Mot bakgrund av den omfattande lägenhetsrenoveringen ansåg hyresnämnden att skälig hyra inte kunde uppskattas utifrån den av hyresvärden och hyrestagarorganisationen framförhandlade grundhyran.

Genom en allmän skälighetsbedömning kom hyresnämnden fram till att den hyra som andrahandsgästen hade betalat var godtagbar. Orimlig hyras jurister överklagade till Svea hovrätt – som är högsta instans i hyresmål.  Ur Hovrättens domskäl kan utläsas att ”taket” vid en allmän skälighetsbedömning är den hyra, med godtagbara tillägg, som förstahandsgästen betalar till hyresvärden. Omständigheten att förstahandshyresgästen låtit utföra omfattande renovering ändrar inte den bedömningen.

Bedömningen
Hovrättsavgörandet visar att skyddet för andrahandshyresgäster, sedan 2019 års revidering av den så kallade hyreslagen, är mycket starkt. En hyra som överstiger vad förstahandshyresgästen betalar är oskälig, oavsett lägenhetens bruksvärde.

 

[1] Svea hovrätts avgörande i mål nr ÖH 5690–21

[2] Hyresnämnden i Västerås, beslut i ärende nr 757–21

Leave a Comment